Depuis l’été 2023, le marché des SCPI s’est bloqué. Les vendeurs de parts sont devenus très nombreux, jusqu’à 100 fois plus importants que les acheteurs de SCPI. Dans ces conditions exceptionnelles de crise, les délais d’attente pour pouvoir vendre ses parts de SCPI peuvent désormais représenter plusieurs années, durant lesquelles le prix des parts va encore probablement descendre (plusieurs sociétés de gestion ont déjà abaissé les prix de parts de 5% à plus de 20% sur les 9 derniers mois). Certaines sociétés de gestion commencent à mettre en place des fonds de remboursement (sur décision en AGE, à alimenter dans les années à venir par des ventes « forcées » d’immeubles à prix cassé) qui pourront peut-être à terme, répondre très partiellement aux demandes des vendeurs (ceux qui seront inscrits sur le carnet d’ordre depuis plus d’un an passent en priorité par rapport aux autres plus récents), mais avec encore une décote supplémentaire de 10 à 30% par rapport au prix de retrait (soit en général 10% inférieur à la valeur de réalisation), lui-même inférieur de 7-12% par rapport au prix de souscription.

L’analyse des prix moyens constatés sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe ou sur le marché de gré à gré des SCPI à capital variable (hors création de fonds de remboursement), montre un prix actuel de cession autour de -15% à -40% de la valeur de réalisation. Pour rappel, le prix de souscription (incluant une commission de souscription de 7% à 12% selon les SCPI) doit se trouver dans une fourchette de +/- 10% autour de la valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles + actifs nets) à laquelle s’ajoute l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI (droits payés pour l’acquisition des immeubles, etc… soit 15 à 20% environ de frais au total).

La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier établi + la valeur nette des actifs financiers détenus par la SCPI (donc nette de dettes). La valeur vénale des immeubles, correspond à la valeur d’expertise établie par un organisme indépendant. Quant à la valeur nette des autres actifs, elle correspond à la valeur des autres actifs détenus par la SCPI, notamment les liquidités comme les placements de trésorerie ou les réserves, et l’on retranche les dettes de la SCPI.

La mise en place au cours des prochains mois / années, de fonds de remboursement de la part de certaines sociétés de gestion, va les contraindre à tenter de vendre rapidement des immeubles dans un marché déjà très fortement déprimé par la crise immobilière. Les prix de vente risquent donc de chuter encore davantage. En outre, pour les SCPI fortement endettées, souvent en prêts in fine, difficilement re finançables aux taux de crédit plus élevés qu’avant 2022 et dans un contexte de défiance du marché de l’immobilier en général, elles seront obligées de procéder à des ventes forcées d’immeubles sur les 24 prochains mois pour rembourser les crédits en cours. Ces ventes accroitront la pression à la baisse sur les prix des immeubles et se traduira probablement à nouveau par des baisses des prix de parts de SCPI.   

En conclusion : les prix des parts de certaines SCPI ont baissé et vont probablement encore baisser (jusqu’à -30 à -40% au total sur 36 mois par rapport aux prix de début 2023). Les délais d’attente pour pouvoir vendre ses parts de nombreuses SCPI sont déjà très longs et vont encore s’allonger pour dépasser plusieurs années pour les SCPI les plus exposées.